2013朝阳房地产进入3.0时代

2013朝阳房地产进入3.0时代

朝工集团暨兴源地产董事长  孙 远

    在过去的15年朝阳房地产开发的过程中，可以说经历了两个黄金时代，一个是从1998年——2006年的8年间，可以说只要盖起房子，就有人买的1.0生产型时代，开发企业利润不高，但销售是完全的卖方市场，只要是房子，就是皇帝的女儿不愁嫁时代；一个是从2007年——2012年的7年间，可以说是靠广告语卖房子，谁广告做的好，谁的房子就销售好的2.0促销时代，开发企业利润增长较快，市场已经逐渐成熟为供需平衡时代。随着时间的推移，供需关系的逐渐平衡，2013年，朝阳的房地产又迎来了，靠城市化布局，引领人们追求居住品质的3.0营销时代，住房除了基本居住功能外，人们更需要环境的美丽，安全舒适的成熟配套。

    2013 朝阳房地产总体趋势表现突出有以下几个方面：

    一、需求量有限，房价趋稳。

    真正构成城市快速发展和房地产增量的是流入的人口，而不是混凝土建筑的快速增大。人的流入有两个支撑渠道：一个是城市扩容乡进城；另一个是产业支撑大量的用工需求。朝阳的房地产从需求城面上看，不同于一线城市的北京、上海，那是全国人去购房，客户面对的是全国人民；也不像二线城市沈阳、大连，面对的是全省甚或是东北三省。而朝阳只面对朝阳的340万人口，而340万人口这个数字，也已有10多年没有发生大的增量变化。按现在官方的统计数字，目前朝阳的城镇化率按40%计算，现在已有136万人口居住生活在城市，按照未来10年朝阳的城镇化率达到70%计算，那么城镇人口将达到240万，增量人口约110万，平均每年进城人口约11万人。如果前5年提速进入的话，每年大约进入城市人口15万人。扣除进城买房滞后与投资住房因素相抵影响，按每人需要50平米计算，整个朝阳市在未来5年，年均需求住房建设750万平米，而这750万平米是要在老城区改造和“5+1”新城的增量中一并安排的，所以从量上看，需求是有限的。

    再从目前的价格上看，由于在朝阳市区的南面、西面、北面方向均出现了大量的平价房，甚至是低价房和敞口团购房的冲击，整个房价很难再现大幅涨动。所以2013年朝阳市房地产需求量有限，价格会相对较稳。

    二、区位地段优势凸显，品牌更受青睐

    朝阳市的总体城市化布局是“5+1”新城和沿大凌河的城镇化建设。这些“新城、镇”的规划将引领新的城市和居住生活方向。

    房地产的两个属性就是投资和居住。对于投资来说，地段是唯一优先的原则，选择好的地段就是选择了升值和未来的财富，因此不管是好地段的商网还是住房都会有巨大的升值空间。而所谓地段就是主要街道，道路交汇和人口相对密度较大的区域。从纯居住的角度看，交通出入方便，教育、医疗保健、休闲购物等配套完善都是上乘的选择。

    品牌地产是经过居住者检验而建立多年的区域优势企业，品牌地产具备的共同特点是，不管是从外观布局，户型设计，绿化合理及小区物业等一系列内容都具备了一定的经验，特别是从满足用户需求，建筑质量和创新上更是独树一帜。随着业主购房的成熟度的增强，优质品牌地产所建设的小区住宅越来越受到青睐，按着一位购房者的话说：宁可一平米多花几百元，也买品牌地产商的房子，住着放心、省心、安全，有荣誉感、有成就感、有幸福感！

    三、信誉比黄金重要，合作才能双赢

    2013年的朝阳房地产，随着建设总量的增加，购房者成熟度的增强，顾客会越来越注重选择有信誉、诚信度高的开发商所建的楼盘。那些有过动则3、4年、5、6年仍不能交工居住的开发商将在用户中失去信誉，影响口碑而被用户所淘汰。用户将更加挑剔，选择的宽度更强。按照一位老回迁户的话说：不知道他开发的房子，我是否还能搬回去住，我宁可要钱，也不要他开发的房子。可见信誉在老百姓心中比黄金重要。

    2013年也是合作共赢之年，随着销售总量下行的压力加大，部分拆迁量较大、成本增加和受资金短缺等因素影响，将会出现严重滞后交工甚至停工现象出现。回迁户成本倒逼、团购房时间倒逼、政府进度倒逼，这些因素的胶着上升，寻求合作是一些开发商上佳的选择。与此同时，资金与资金联合共同拿项目，资金与土地联手拿项目等合作都会成为2013年的项目主旋律，双赢、多赢和项目重组将会成为新的一年项目快速发展和取得业绩最光辉灿烂的一年。

    四、新型城镇化预期会稀释城市化购房增幅

    所谓新型城镇化是去年12月召开的中央经济工作会议提出未来的发展目标，就是城乡一体，大中小城市和小城镇协调发展的城镇化路子。主要内涵是以提升城市的文化、公共服务等为中心，真正使城镇成为具有较高品质的适宜人居之所。城镇化的核心是农村人口转移到城镇，而不是建高楼、建广场，是把农村人口转移出来，实现农业的规模效益和扩大内需。这样的规划预期是让广大农村人口进入城镇，而不是城市。所以，这在一定程度上减少了乡进城人口的数量，稀释了城市购房的增幅，对城市住房总量的需求，尤其是像朝阳所属的四线城市是一种减少。朝阳市也在下个五年规划中，要求每个市（县）区有5~8个新型城镇化项目。每个新型城镇按3万人口计算，5年后至少要有100~160万人居住在新型城镇化的城镇里，而这些城镇化的人口对城市住房的消费也是一种对冲。

    总之，对于2013年朝阳的房地产市场，我们要有清醒的认识，正确的对待。既要把不利因素考虑足，也要考虑二次置业者和刚需的所求，直面困难，大胆前行，笑迎3.0时代的到来。
    2013年的朝阳房地产，简言之：就是用户的选择成熟度增强，选择空间增大。一是换房者选择好楼盘，好房子，好物业，让生活更惬意，更有档次，更具备让生命享受生活带来的快乐！二是刚需者更理性，选择好区域，好品质，好价格，让第一次置业给自己的人生带来便捷又拥有城市生活的优越。
    2013年，大户型好房子，高档楼盘，为再次置业者所厚爱，精装房将试水启航。小户型，优质房，城里面为初次置业者所青睐。这就是2013，这就是朝阳房地产的3.0时代。